Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Czego dowiesz się z artykułu?

• Kiedy trzeba sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
• Kto i na jakiej podstawie sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
• Jakie informacje zawiera świadectwo energetyczne budynku?
• Jakie znaczenie mają podstawowe wskaźniki zawarte w świadectwie energetycznym?

Kiedy trzeba sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Obecnie, sporządzania świadectwa energetycznego wymagane jest jedynie przy transakcjach handlowych - sprzedaży lub wynajmie domu lub jego części. W przypadku budownictwa jednorodzinnego praktycznie konieczne będzie, gdy zechcemy sprzedać swój użytkowany już dom lub kupujemy go na rynku wtórnym, bądź od dewelopera.

Obowiązek przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa zawsze na stronie sprzedającej lub wynajmującej. Dokument ten powinien zostać dołączony do aktu notarialnego. Formalnie za prawidłowe przeprowadzenie transakcji obrotu nieruchomością odpowiada notariusz, jednakże sporządzenie świadectwa może nie być możliwe w pewnych przypadkach, np. przy zakupie domu dopuszczonego warunkowo do użytkowania od dewelopera w stanie niewykończonym.

W przypadku nowych budynków pewną wiedzę o parametrach energetycznych można uzyskać z dokumentacji projektowej, w której zamieszczona jest zaplanowana charakterystyka energetyczna. Zazwyczaj służy ona również do opracowania świadectwa. Starsze budynki mogą mieć uproszczoną dokumentację techniczną lub brakować jej całkowicie, co utrudnia ocenę kosztów użytkowania zakupionego domu.

Jeśli podczas zawierania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości sprzedawca nie przedstawi świadectwa charakterystyki energetycznej, kupujący może w ciągu 14 dni żądać jego dostarczenia w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące. Jeśli sprzedawca nie spełni tego żądania, nabywca ma prawo zlecić sporządzenie świadectwa na jego koszt w ciągu 12 miesięcy.

Z pozoru dla sprzedającego nie jest to znacząca niedogodność - koszt świadectwa to zazwyczaj kilkaset złotych.Jednakże w przypadku stwierdzenia niekorzystnych parametrów energetycznych można uznać, że zatajono wadę fizyczną budynku i dochodzić roszczeń, takich jak unieważnienie umowy, obniżenie ceny czy zwrot kosztów niezbędnych modernizacji.

Kto i na jakiej podstawie sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Uprawnienia do sporządzania świadectw energetycznych posiadają osoby wpisane do centralnego rejestru prowadzonego przez ministra ds. budownictwa. Do tego rejestru drogą teleinformatyczną przekazywane i archiwizowane są opracowane dokumenty. Świadectwa przygotowywane są według metodologii określonej w rozporządzeniu, stosując metodę uproszczoną, obliczeniową lub zużyciową.

Metoda obliczeniowa zakłada standardowy sposób użytkowania budynku i uwzględnia przeciętne parametry elementów i instalacji, zestawione w tabelach. Podstawą do opracowania świadectwa najczęściej jest projekt budynku, jednakże zawarte w nim informacje, zwłaszcza w przypadku starszych obiektów, mogą nie odzwierciedlać rzeczywistości i wymagają weryfikacji poprzez sprawdzenie stanu budynku na miejscu.

Z reguły bardziej wiarygodną metodą jest ocena zużycia energii w budynkach ogrzewanych gazem lub z sieci zdalaczynnej (np. kotłownia osiedlowa). Umieszczone w instalacji grzewczej ciepłomierze pozwalają na precyzyjne określenie rzeczywistego zapotrzebowania na ciepło.

Świadectwo charakterystyki energetycznej ważne jest przez 10 lat od daty jego wystawienia. Traci ono ważność w przypadku przeprowadzenia w międzyczasie np. termorenowacji lub innych robót modernizacyjnych.

Jakie informacje zawiera świadectwo energetyczne budynku?

Świadectwo energetyczne sporządza się na formularzu zgodnym ze wzorem określonym w rozporządzeniu. Dokument ten, w zależności od rodzaju budynku, może dotyczyć całego obiektu lub jego wydzielonej części (np. odrębnego lokalu) i składa się z czterech stron.

Strona tytułowa zawiera podstawowe informacje o budynku, takie jak adres, kubatura, powierzchnia użytkowa, rok budowy, zdjęcie budynku oraz kluczowe wskaźniki obliczeniowe:

• EP - zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną,
• EK - zapotrzebowanie na energię końcową,
• EU - zapotrzebowanie na energię użytkową.

W przypadku nowych budynków podawana jest również wartość wskaźnika EP jako zapotrzebowania referencyjnego, zgodnie z warunkami technicznymi obowiązującymi w roku wystawienia świadectwa. Kolejne sekcje zawierają informacje o rodzajach źródeł energii i ich zużyciu, z podziałem na przeznaczenie (ogrzewanie, ciepła woda, chłodzenie, oświetlenie).

Na drugiej stronie przedstawione są podstawowe parametry techniczno-użytkowe budynku, m.in. kubatura, temperatura wewnątrz pomieszczeń, rodzaj i parametry instalacji. Strona trzecia zawiera szczegółowe wskaźniki energetyczne EU, EK i EP dla poszczególnych instalacji, a także zalecenia dotyczące możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię w danym budynku. Ostatnia strona świadectwa zawiera wyjaśnienia użytych pojęć.

Jakie znaczenie mają podstawowe wskaźniki zawarte w świadectwie energetycznym?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zawiera kluczowe wskaźniki, które określają zapotrzebowanie budynku na energię: EP, EK i EU. Wyrażane są one w kWh/m² rocznie i odnoszą się do 1 m² powierzchni ogrzewanej.

Wskaźnik EP (Energia Pierwotna) informuje o rocznej ilości nieodnawialnej energii pierwotnej, zużywanej do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jest to energia pozyskiwana głównie z surowców kopalnych (węgiel, gaz, ropa naftowa).

Z praktycznego punktu widzenia, wskaźnik EP ma znaczenie globalne, w kontekście ochrony środowiska. Nie odzwierciedla on bowiem faktycznego zużycia energii w danym domu, ponieważ zależy od rodzaju stosowanego paliwa.

Dla przykładu, dom ogrzewany węglem będzie miał współczynnik EP pięciokrotnie wyższy niż ten sam budynek zasilany biomasą (np. pelletem). Mimo to, wskaźnik EP jest istotnym parametrem określającym zgodność energochłonności budynku z obowiązującymi przepisami. Od 2021 roku, dla nowych budynków jednorodzinnych, jego wartość nie może przekraczać 70 kWh/m² rocznie (wcześniej limit wynosił 95 kWh/m² rocznie).

Wskaźnik EK (Energia Końcowa) odzwierciedla rzeczywiste zużycie "handlowej" energii potrzebnej do rocznej eksploatacji budynku. Uwzględnia on straty energii wynikające ze sprawności urządzeń grzewczych, przesyłu ciepła oraz niedokładności regulacji.

Wartość wskaźnika EK można przeliczyć na spodziewane roczne koszty ogrzewania, mnożąc wynik przez powierzchnię ogrzewaną i cenę jednostkową kWh wykorzystywanego paliwa.

Wskaźnik EU (Użyteczna Energia) określa poziom strat ciepła uciekającego przez przegrody budowlane (ściany, okna, dach), wentylację oraz zużywanego na potrzeby ciepłej wody użytkowej.

Uwzględnia on również zyski energetyczne pochodzące z nasłonecznienia, od przebywających w domu osób oraz wytwarzane przez urządzenia domowe. Wskaźnik EU jest uznawany za miarę zapotrzebowania na energię "netto" niezbędną do zapewnienia komfortu termicznego i dostępu do ciepłej wody.

Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik EU najlepiej odzwierciedla poziom izolacyjności termicznej budynku, obejmując ściany, okna, dach i inne elementy konstrukcyjne.

Redakcja BudujemyDom
fot. otwierająca: depositphotos.com