- Jakie formalności załatwić przed budową?
- Jakie są kolejne etapy budowy domu?
- Co obejmuje stan zerowy?
- Co obejmuje stan surowy otwarty?
- Co obejmuje stan surowy zamknięty?
- Co obejmuje stan wykończeniowy?
- Jakie formalności załatwić po zakończeniu budowy?
Jakie formalności załatwić przed budową?
Budowa domu jednorodzinnego wiąże się z szeregiem formalności, których dopełnienie jest niezbędne do rozpoczęcia prac. Poniżej przedstawiamy skrócony schemat procedury, uwzględniając istotne aspekty prawne i praktyczne.
1. Projekt budowlany i plan zagospodarowania działki
Pierwszym krokiem jest wybór lub zlecenie opracowania projektu budowlanego wraz z planem zagospodarowania działki. Dokument ten stanowi podstawę do dalszych procedur i określa m.in. szczegółowe parametry techniczne budynku oraz jego usytuowanie na posesji.
2. Zawiadomienie o zamiarze budowy
Następnie należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta zawiadomienie o zamiarze podjęcia budowy. Do zawiadomienia dołącza się:
- 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego z planem zagospodarowania działki,
- odpis decyzji o WZiZT (warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jeśli nie ma MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
- oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- inne wymagane dokumenty, np. opinia geotechniczna, opinia środowiskowa (zależnie od lokalnych warunków).
Jeśli w ciągu 30 dni urząd nie wyda sprzeciwu w formie decyzji, można przyjąć, że budowę można rozpocząć.
3. Zgłoszenie zamiaru budowy
Forma zgłoszenia zamiaru budowy jest dopuszczalna dla domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora. W przypadku lokalizacji budynku bliżej niż 3 m od granicy sąsiada lub planowania przydomowej oczyszczalni ścieków z drenażem rozsączającym w odległości mniejszej niż 30 m od granicy, niezbędne będzie złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
4. Pozwolenie na budowę
Procedura ubiegania się o pozwolenie na budowę jest nieco bardziej skomplikowana i czasochłonna niż w przypadku zgłoszenia zamiaru budowy. Różnica polega głównie na dłuższym okresie oczekiwania na decyzję z urzędu.
5. Kierownik budowy i rozpoczęcie robót
Kolejnym krokiem jest znalezienie kierownika budowy, potwierdzenie w urzędzie dziennika budowy oraz zgłoszenie w miejscowym inspektoracie nadzoru budowlanego (PINB) informacji o ustanowieniu kierownika budowy i rozpoczęciu robót.
Fizycznie do prac budowlanych można przystąpić po upływie 7 dni od zgłoszenia w PINB. Zazwyczaj rozpoczynają się one od wyrównania terenu i wykonania pomiarów geodezyjnych wyznaczających fundamenty budynku.
Równocześnie należy zapewnić doprowadzenie niezbędnych mediów do placu budowy, m.in. w postaci tymczasowego przyłącza do sieci elektroenergetycznej oraz wody (z sieci wodociągowej, własnej studni lub dowożonej w zbiorniku).
Kolejnym etapem jest wybór wykonawcy inwestycji. Można zdecydować się na inwestora zastępczego, który poprowadzi budowę od A do Z w podobny sposób jak w systemie deweloperskim, lub zatrudniać wyspecjalizowane firmy na poszczególne etapy prac. Z reguły taka opcja wymaga prowadzenia samodzielnego nadzoru nad postępem robót. W przypadku braku doświadczenia budowlanego, warto powierzyć tę rolę zaufanemu specjaliście.
Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy również:
- Ogrodzić teren budowy
- Zapewnić dostęp do sanitariatów dla pracowników
- Utworzyć tymczasowe zaplecze magazynowe chroniące przed deszczem i kradzieżą
Kolejne etapy budowy domu
Budowę domu jednorodzinnego zwyczajowo dzieli się na kilka etapów, zwanych stanami zaawansowania: stan zerowy, surowy otwarty, surowy zamknięty i wykończeniowy. Zakres prac wykonywanych na poszczególnych etapach może się różnić w zależności od projektu i zastosowanych technologii budowlanych.
Stan zerowy
Stan zerowy obejmuje roboty wykonywane poniżej poziomu zero budynku, czyli podłogi najniższej kondygnacji nad gruntem. Na tym etapie realizuje się m.in.:
- Fundamentowanie budynku
- Izolacje przeciwwilgociowe i termiczne poniżej poziomu gruntu
- Ściany piwnic i stropy (o ile są projektowane)
- Zasypanie wykopu do docelowego poziomu
- Przyłącza kanalizacyjne, wodociągowe i elektroenergetyczne prowadzone w gruncie
Stan surowy otwarty
W stanie surowym otwartym powstaje konstrukcja budynku, obejmująca ściany nośne, stropy, filary, konstrukcje balkonów i tarasów, a także konstrukcję dachu z pokryciem tymczasowym lub docelowym. Dodatkowo:
- Montuje się surowe schody żelbetowe.
- Wykonuje się przejścia w stropach dla instalacji i kominów.
W niektórych przypadkach, np. przy budowie trójwarstwowych ścian zewnętrznych, zakres prac może się różnić. Ściany mogą być stawiane jednocześnie z warstwą ociepleniową i elewacyjną, co znacząco skraca czas budowy.
Stan surowy otwarty jest często postrzegany jako najbardziej spektakularny etap budowy, dając złudne poczucie szybkiego zakończenia inwestycji. Należy jednak pamiętać, że w tym momencie ukończono zaledwie około 20% prac.
Stan surowy zamknięty
W stanie surowym zamkniętym budynek zostaje "zamknięty" od otoczenia, co oznacza montaż okien fasadowych i dachowych, drzwi wejściowych oraz bramy garażowej. Umożliwia to prowadzenie dalszych prac wykończeniowych wewnątrz budynku bez względu na warunki atmosferyczne, a także zapewnia względnie bezpieczne przechowywanie materiałów budowlanych i narzędzi.
Na tym etapie wykonuje się również rozprowadzenie instalacji wewnętrznych, co w przypadku instalacji sanitarnych wymaga dokładnego zaplanowania ich rozmieszczenia. Mogą one być prowadzone po wierzchu ścian lub podłóg z uwzględnieniem późniejszej osłony, np. lekkiej zabudowy lub bruzd instalacyjnych. Ważne jest, aby wyprowadzenia rur wodociągowych, c.o. i kanalizacyjnych zostały zaślepione, aby chronić je przed zabrudzeniem tynkiem lub innymi materiałami wykończeniowymi.
Równolegle ze stawianiem ścian działowych, z uwzględnieniem rozmieszczenia otworów drzwiowych, montuje się docelowe pokrycie dachowe wraz z obróbkami i orynnowaniem.
Stan surowy zamknięty to ważny etap budowy, który znacząco wpływa na komfort dalszych prac wykończeniowych oraz zabezpiecza budynek przed czynnikami atmosferycznymi.
Wykończenie i prace montażowe
Prace wykończeniowe należą do najbardziej czasochłonnych i kosztownych etapów budowy domu jednorodzinnego. Zakres wykonywanych prac może być bardzo zróżnicowany i zależy od indywidualnych potrzeb inwestora oraz specyfiki projektu.
Podstawowe roboty, określane również jako stan deweloperski, obejmują:
- Prace tynkarskie ścian i sufitów
- Wykonanie podkładów podłogowych z izolacjami i montażem ogrzewania podłogowego (opcjonalnie)
- Montaż i uruchomienie systemu ogrzewania
- Przygotowanie instalacji do zamontowania przyborów sanitarnych, baterii, gniazd i łączników elektrycznych
- Ocieplenie poddasza i ścian zewnętrznych z wykonaniem elewacji
- Wykonanie cokołu wokół domu
- Prace porządkowe na terenie budowy
Na zakończenie etapu wykończeniowego, pod nadzorem inwestora i z wykorzystaniem wybranych przez niego materiałów, przeprowadzane są prace takie jak:
- Malowanie lub tapetowanie ścian
- Układanie okładzin podłogowych i ściennych
- Montaż posadzek
- Instalacja białego montażu (umywalki, toalety, wanny, prysznice, baterie itp.)
- Montaż drzwi wewnętrznych
Warto pamiętać, że na poszczególnych etapach budowy mogą być wykonywane również dodatkowe prace, indywidualnie uzgodnione z wykonawcą. Dobrze jest zaplanować je wcześniej, aby uniknąć przeróbek już wykonanych prac.
Jakie formalności załatwić po zakończeniu budowy?
Formalne wprowadzenie się do nowego domu wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia zakończenia budowy w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Do zgłoszenia należy dołączyć szereg załączników, zgodnie z wykazem dostępnym na druku zgłoszeniowym. Niezbędne jest również dołączenie dziennika budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu prac i uporządkowaniu terenu.
W przypadku wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym, należy dołączyć dokumentację projektową z naniesionymi modyfikacjami. Dodatkowo wymagana jest inwentaryzacja powykonawcza sporządzona przez geodetę oraz protokoły odbiorów poszczególnych instalacji (gazowej, elektrycznej, kominowej).
Urząd ma 14 dni na wydanie sprzeciwu w formie decyzji, np. ze względu na niezgodność budynku z zatwierdzonym projektem. Brak takiej decyzji w wyznaczonym terminie automatycznie oznacza wydanie pozwolenia na użytkowanie domu. Po wprowadzeniu się do nowego domu należy jeszcze dopełnić szeregu formalności administracyjnych, takich jak zgłoszenie do podatku od nieruchomości, wywozu odpadów, zmiana taryfy energetycznej itp.
Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa
fot. otwierająca: HomeKONCEPT
Dodaj komentarz